借地権や底地権の売却には要注意!

借地権売却業者を探しているときに、最も重要視していたポイントは「借地権について詳しいかどうか」です。借地権や底地権は非常に難しい分野なので、それらを専門にしている業者じゃないと不安で任せられないなと思っていました。

調べていくと借地権や底地権を専門にしている業者ももちろんたくさんありましたが、中には全く詳しくない業者も。ちゃんとその業者について調べてから依頼しないと危険だなと感じました。

このサイトではそんな借地権や底地権について詳しく解説するほか、それらに関する知識、業者選びのポイントまで丁寧に紹介していこうと思います!

借地権とは?

借地権について
みなさまが「借地権」という言葉をよく目にするのは、物件探しのときではないでしょうか。そのときに「借地権付き物件」と記載された物件を見たことがある人も多いはず。

私も実際に借地権付き物件を購入したときに、借地権という言葉を知りました。分かりやすくいうと借地権は土地を借りることです。

しかし、ただ土地を借りただけでは借地権とはいえません。土地を借りたうえで、自分名義の建物をその土地に建てることで成立する権利です。

つまり、自分の建物を建てるために、地主から土地を借りる権利を借地権といいます。

借地権の種類
普通借地権
契約更新が必要な借地権で、契約期間は最初が30年、1回目の更新は20年、それ以降が10年と徐々に存続できる期間が短くなっていきます。この更新をすることで、半永久的に土地を借りることが可能です。

定期借地権
普通借地権とは異なり、更新がない借地権。契約終了後は、更地にして地主に返還しなければなりません。契約期間は、契約内容によって変わってきますが50年以上が基本です。

事業用定期借地権
事業用の建物を所有するときに利用する借地権です。契約期間は10年以上50年未満になっていて、契約が終わったら、定期借地権同様、更地にして地主に返還します。

建物譲渡特約付借地権
契約期間は30年以上。その契約期間を過ぎたら、地主に相当の対価で建物を譲渡する借地権です。

メリット・デメリット
これまで借地権について説明してきましたが、ここからは借地権を利用することによるメリットやデメリットについて紹介していきます。まずはメリットからですが、最大の利点は価格の安さです。

建物を建築するときに土地も一緒に購入するとなると、莫大な費用がかかりますが、借地権を利用すれば、土地を購入する費用の6~8割ほどで建物を建築できます。これほどまでに安くなるならば、地価の高い東京でも自分の希望の土地で建築可能でしょう。

また、土地を借りることで不動産所得税や固定資産税、都市計画税などの税金を払う必要がないところもメリット。しかし、その分毎月地主に地代を払う必要があり、これをデメリットと考える人が多いようです。

他にも、土地の所有権がないため銀行の融資を受けにくかったり、リフォームをするときに地主の許可が必要になるなど自由が利かないところもあります。このように借地権は不便なところもありますが、トータルで考えると驚くほど安く建物を建てられる権利です。

底地権とは?

底地権について
底地権は借地権と意味合いは変わらないのですが、立場が変わります。どういうことかというと、借地権は土地を借りる人のための権利でしたが、底地権は土地を貸す地主のための権利です。

地主が土地を貸し、その土地に建物を建てることを認めることで、建物所有者である借地人から地代や土地の契約を更新する更新料、建物を建て替えるときの承諾料などを受け取ります。

メリット
最も大きいメリットは継続した収入を得られることでしょう。先ほども述べたように、借地人から地代や更新料、承諾料などを受け取るので毎月収入が入ってきます。

しかし、借地人の中には地代を滞納してしまう人もいるのではないかと貸す側は不安に思いますよね。基本的に地代を滞納されることはないので、その心配はいらないでしょう。

なぜなら、借地人が地代を滞納してしまうと借地権を失ってしまうからです。借地人側も借地権を失いたくはないのできちんと払う人がほとんどでしょう。

もし万が一、借地人が地代を滞納した場合は金融機関が肩代わりして支払うときもあります。そのため、地主側に金銭面の負担があることはほとんどないので安心です。

また、管理する手間やコストがかからない点もメリットといえます。マンションなどの場合は、メンテナンスをしたり、その分費用がかかってきますが、底地権の場合はただ土地を貸すだけなので面倒なメンテンナンスや費用が一切必要ありません。

デメリット
土地を所有していると、固定資産税などいくつかの税金を支払う必要があり、支払うのは借地人ではなく、土地を所有している地主です。これはデメリットの1つといえるでしょう。

他にも土地を利用できないという点があります。底地権は土地を貸す権利なので、土地を利用するのは土地を借りた借地人。

借地権の契約期間は、種類によっては半永久的に契約できてしまうので、土地を貸してしまったら地主が土地を利用できることはあまりありません。もし突然自分で土地を使いたいと思っても、なかなか利用できないでしょう。

このようなデメリットがあるので、底地権を売却するのは容易ではありません。もし売却することになった場合は、底地権に詳しい専門家や業者に相談するのがおすすめです。

借地・底地権買取業者ランキング

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その他おすすめの買取業者一覧紹介

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住所 東京都中央区築地2-10-6Daiwa築地駅前ビル9F
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住所 埼玉県熊谷市筑波2-14
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https://www.suehiro-re.co.jp/

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http://www.wonder-home.com/index.php

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住所 東京都中央区築地1-3-4 築地ニイクラビル7階
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住所 大阪府大阪市北区西天満1-10-16 企業サービスビル3階
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住所 大阪市天王寺区六万体町5番1号クマシュー六万体ビル
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住所 大阪府大阪市北区西天満3-6-35 F+BASE brunoビル6F
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住所 東京都渋谷区代々木4-37-8アンクレール初台1F
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住所 東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2・2階
公式サイトURL
https://albalink.co.jp/

自身での借地・底地権売却は難しい?

借地・底地権の売却を自身で行うのは難しいとよく言われます。トラブルも発生しやすいようで、いくつかそのケースを見てみましょう

トラブル例①
父が他界したあと母が1人で暮らしていたのですが、その母と一緒に暮らすことになっため、実家の売却を考えていました。そんなときに実家が借地であることが発覚。

今まで借地であることを知らず、母も詳しく知らなかったため、地主さんの情報が実家のどこかにないかと家中探しまくりました。やっとのことで発見したので地主さんに連絡し、後日お会いすることに。

借地権について詳しく知らなかった私は、すんなり売却できるものだと思っていました。しかし、いざ地主さんに売却したいと伝えたところ、第三者への売却は認めないとのこと。

認めてもらえるように何度もお願いしたのですが、地主さんを不快な思いにさせてしまい追い返されるという結果に。まさか断わられるなんて思ってもみなかったので、途方に暮れていたのですが、このままではダメだと改めてちゃんと調べ始めました。

調べているうちに借地権を買い取ってくれる業者があることを知り、急いで連絡。その業者さんのおかげで、なんとか地主さんも承認してくれて売却成立しましたが、あのまま業者に頼らなかったら売却成立していなかったことを考えると、あのとき買取業者に頼んでよかったなと思いました。
トラブル例②
自分で土地を利用できないところに不便さを感じ、底地権を売却することを決意。その売却したお金で新たに土地を購入しようと思っていたので、なるべく高く売れるように業者に頼むことにしました。

調べてみると仲介業者と買取業者があることを知り、どちらを利用しようか考えた結果、高く売却できると書かれていた仲介業者に依頼。業者はどこも同じだろうと思っていたので、詳しく調べることをせず、適当にピックアップした業者に相談しに行きました。

しかしこんなもんなのだろうと思い、何よりも他の業者をまた探すのが少し面倒だったので、その提示額で買い取ってもらうことに。その後少し経ってから、私が依頼した業者は底地権に詳しくない業者で、もし底地権を専門にしている業者に依頼していたら、もっと高く底地権を売却できたということを知り、面倒くさがらずそのような業者に依頼すればよかったと後悔しました。

買取と仲介どっちがおすすめ?

借地権や底地権を買い取ってもらうにはどちらがいいのでしょうか?

買取の特徴

基本的に借地権や底地権の買い手を見つけるのは難しくなっています。なぜならば、地代が発生したり、地主や借地人の関係性など所有権のあるものよりも複雑なことが多いからです。

メリット

そのため、買いたい人を探すのに時間がかかり、それにプラスで売却準備にも時間がかかるので、売却するのに相当の時間が必要になります。しかし買取業者なら借地権や底地権を直接買い取ってくれるので、買いたい人を探す必要がなく、短い期間で売却できるというのがメリットでしょう。

また、借地権の場合は地主との交渉、底地権の場合は借地人との交渉という一番大変な交渉も代わりに行ってくれるところも多いです。このような売却準備も行ってくれるので、手間がかからないのも嬉しいポイントですよね。

デメリット

一方でデメリットは、売却価格が安くなってしまうことでしょう。どれくらい安いのかというと、底地権の買取の場合なら更地価格の10~15%が相場です。

具体的に数字にすると、市場で取引するよりも価格が圧倒的に安くなることが分かりますよね。このように、借地権や底地権を買い取ってくれるため手間が省けますが、その分売却額が安くなってしまうというのが買取業者の特徴です。

仲介の特徴

買取業者はなるべく安く借地権や底地権を買い取り、買い手に高く売ることで利益を得ています。しかし、仲介業者の場合は借地権や底地権を買い取るわけではなく、できる限り高く売れるようにお客様をサポートすることが目的です。

メリット

そのため仲介業者に依頼すれば、買取業者に依頼するより高い値段で売却することができます。これが仲介の最大のメリットであり、買取と仲介の決定的な違いです。

仲介業者に依頼してサポートしてくれるのは、借地権や底地権に詳しいプロ。そのプロたちが会社のネットワークを駆使して買い手を探してくれるので、適正な価格で売却できることでしょう。

デメリット

デメリットは買取よりも時間がかかることです。あくまでもサポートなので、買い手が見つかるまでは売却が完了できず、お金も入ってきません。

なので、今すぐにでも借地権や底地権を売却したいという方は買取、急ぎではなく、なるべく高く売りたいという方は仲介がいいでしょう。しかし、買取と仲介では売却価格が驚くほど異なります。

せっかく売却するならなるべく高く売れる方がいいと思うので、今どうしてもお金が必要という場合じゃない限りは仲介のほうが個人的にはおすすめです。

借地・底地権売却までの流れ

①会社を探す
借地権や底地権を売却するのは非常に困難で、個人的に売却するとなるとリスクが伴います。そのため、売却する際は必ず買取業者か仲介業者を利用しましょう。

依頼する会社を決めるときに最も注目したいポイントは、借地権や底地権に詳しいかどうかです。借地権や底地権の取引は難しいので、それらを専門にしている会社じゃないとトラブルが発生したり、満足のいく売却ができなくなる可能性があります。

たくさんの会社があるので決めるのも一苦労ですが、まずはHPを見て絞り、その中から気になった会社は無料相談で一度訪れてみるのもいいかもしれません。そこでさらに深く聞くことで、借地権や底地権に詳しいか詳しくないかの判断ができます。

いくつかの会社を比較して、安心して任せられる会社に依頼しましょう。
②会社による提案
担当者が役所調査・現地調査・査定を行い、相談内容も考慮したうえでプランを提案してくれます。
③売却の依頼
提案されたプランに納得できたら正式に依頼します。依頼したら、今後の流れなどについて詳しく打ち合わせを行い、あとは会社の指示に従うのみです。
④地主・借地人との交渉
借地権や底地権は自分だけの問題ではないため、借地権を売却するときは地主と底地権の場合は借地人との話し合いが必要不可欠です。特に借地権の場合は契約が変わってしまうため、地主の承認なしで売却することは違法になります。

このように法に関わってくることになるので、交渉は非常に重要かつ難しく、個人的に行うのはリスクが大きいです。そのためほとんどの場合は会社がサポートしてくれたり、代わりに行ってくれます。

借地権や底地権に詳しい担当者が地主や借地人が納得いく条件を提示し、スムーズに交渉が成立することでしょう。
⑤売却活動
双方が納得し交渉が成立したら、ついに売却活動開始です。これは会社が行ってくれるので、借地権や底地権を買いたい人が見つかるまでは会社に任せます。
⑥売買の成立
無事に買い手が見つかり、売り手と買い手のお互いが価格や条件に納得すれば、契約を結び売買成立。契約の内容に基づいて決済と引き渡しを行います。

最初にも述べたとおり、借地権や底地権の売却は複雑で、素人だけでできるようなものではありません。このような流れにはなっていますが、基本的には依頼した会社が行ってくれるので、こちらが難しいことをする必要はなく、会社の指示に従えば問題ないでしょう。

借地・底地権売却業者選びのポイント

1

精通しているスタッフの有無

借地権や底地権に精通しているスタッフがいるかどうかです。借地権や底地権は、人や不動産などさまざまなものが関わっているため、ひとつひとつ丁寧に対応していかなければなりません。そのときに知識がないと対応ができないので、借地権や底地権を理解していて、実績も豊富なスタッフに担当してもらうことが重要です。そのようなスタッフがいる業者かどうかを見極めるために、まずはホームページを確認するといいでしょう。ホームページ内に借地権や底地権の情報が多く掲載されていたら、その業者は知識がある可能性が高いです。逆に全く掲載されていない業者は、選択肢から外してもいいかもしれません。ホームページにたくさんの情報が掲載されていることを確認したら、次は実際に相談しに行きます。そこでスタッフが借地権や底地権について丁寧に相談にのり、さまざまな提案をしてくれたら、そこの業者には問題なく依頼できるでしょう。
2

口コミや評判の有無

最も早く、そして手軽にその業者がいい業者かどうかを確認できる手段が口コミや評判ではないでしょうか。実際に相談しに行くことが1番分かりやすいですが、いくつもの会社に相談に行っていたら時間も手間もかかりますよね。かと言ってホームページを見るだけでは分かりにくく、たくさんの人に利用してほしいがためにいいことしか書いていないかもしれません。そこで業者に関する口コミや評判を見ることで、実際に利用した人の感想を見ることができ、その業者はどんな業者で、スタッフはどんな対応をしてくれるのかがより分かりやすくなるでしょう。実際に依頼した人の意見なので信頼もできますよね。当たり前ですが、利用者数が多ければ多いほど口コミや評判が多く、利用者数が少ないと口コミが全くないという業者も中にはあり、いい業者ほど口コミや評判の数が多く、ほとんどがいい口コミです。そのような業者を見つけるといいでしょう。
3

最終的には信頼できるかどうか

借地権や底地権売却業者選びのポイントとして「借地権や底地権について精通しているスタッフがいるか」「口コミや評判」を挙げてきましたが、最終的にはその業者を信頼できるかどうかが重要です。つまり、この業者なら借地権や底地権の売却を任せられると思えるかどうかですよね。信頼できる業者の要素として「丁寧に説明してくれる」「さまざまな案を提案してくれる」「対応が早い」「実績が豊富」「利用者数が多い」などが挙げられます。仲介業者、買取業者どちらにしても重要視したいポイントです。これらのポイントに大きく関わってくるのがスタッフの対応力。そのため、信頼できる業者なのかを見極めるためには、実際に相談しに行くのが1番です。そのときに店舗やスタッフの雰囲気、相談した担当者の対応力をしっかり観察して判断します。これなら安心して任せられると思えれば、それは信頼できる業者だといえるでしょう。せっかく業者に依頼するなら、ちゃんとした業者にお任せしたいと思うので、自分の目で見極めることをおすすめします。

借地権・底地権売却業者についてランキング形式で紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。借地権や底地権の売却を考えている方は、自分で行うのではなく業者に頼むのがおすすめです。

業者の中には借地権や底地権を分かっていない業者もあり、そのような業者に頼むと満足のいく売却に繋がりません。もちろんここで紹介した業者は、借地権や底地権に詳しい業者のみなので参考にしてみてください。業者を選ぶときはこのようなサイトも参考にして、しっかり調べてから依頼しましょう。