借地法は土地を貸す、借りることを取り決めた法律です。1921年（大正10年）に制定されたものが、1992年（平成4年）に廃止・改正され、現在の借地借家法となりました。しかし近年でも改正以前の旧借地法を適用した土地物件は残っています。旧借地法とはどのような法律でしょうか？新しい借地借家法とどちらが有利なのか、解説していきます。

旧借地法かどうかを見極めるには

現在借りている土地が旧借地法かどうかを見極める方法は日付にあります。借地契約の日付が1992年（平成4年）8月１日以前か、以後かを確認してください。借地権が発生する土地を底地とも呼びます。契約日が1992年7月31日までの借地であれば旧借地法、1992年8月１日以後であれば、現行の借地借家法が適用されています。

借地法は土地を貸す、または借りるための法律であり、土地を借りる人が地上に建物を建てて活用することを前提に借地契約、更新するのです。借地は絶対条件として土地は地主のもの、地上に立てた建造物は土地を借りた人、借主のもの、という定義されています。実家の相続が発生した際、土地が借地であったことがわかると、大きな問題となってしまうでしょう。

実家にそのまま住むには地権者に地代を払い、更新を続けていかなければなりません。契約を修了するには土地を更地に戻し、地権者に返却します。旧借地法と現行の借地借家法では契約の存続期間などが違うので、借地がある場合はその契約が旧借地法か、借地借家法かを見極める必要があるでしょう。

旧借地法と借地借家法の違いは？

旧借地法と借地借家法は細かく違いがあります。借地借家法は、旧借地法が廃止され、新たに制定された法律ですが、借地法のほか、借家法、建物保護法と一本化されました。借地権に関する違いは以下の通りです。

■契約当初の存続期間と建物の区別

旧借地法では借地契約をした当初の存続期間は鉄筋コンクリートなどの堅固な建物で60年、木造の住宅など非堅固な建物は30年と決められていました。借地借家法では堅固な建物、非堅固な建物の区別なく、一律30年と定められています。堅固な建物・非堅固な建物の区別があるか、ないかが旧借地法と借地借家法の大きな違いです。

■更新後の存続期間

更新後の存続期間は旧借地法で、堅固な建物30年、非堅固な建物が20年です。借家借地法の更新後存続期間は、一律20年、2回目以降の更新の存続期間は10年となり、旧法よりも短くなっています。

■建物が朽廃した場合の借地権

旧借地法では建物が老朽化し、住める、運用できる状態でなくなると土地を借りる権利、借地権はなくなりました。借地借家法では建物が朽廃しても借地権はなくならず、契約が続行されるのです。朽廃は建物が次第に老朽化し、社会的経済的価値がなくなったことを指します。地震や火災などの災害で、建物がダメージを受けた場合は朽廃ではありません。

■建物を再築した場合の期間延長

更新期間内に残った借地期間を超える建物を再築した場合、旧借地法では基本的に地主が異義を述べない限り、期間が延長されていました。借地借家法では残存期間を超える建物を再築しても、地主の承諾がなければ借地期間を延長できません。地主の承諾が取れれば20年の期間延長が可能です。

■建物が滅失した場合

借地の更新後、火災、地震、取り壊しなどにより建物が失われると借主はあたらしく建物を建てなくてはなりません。その際、地主が解約を望んでも借主に継続の意思があれば契約解除できませんでした。借地借家法では地主の承諾を得ない再建築であれば地主側から解約できるよう、改正されています。

■定期借地権

借地借家法では旧借地法にはなかった、定期借地権が認められています。定期借地権とは更新が不可能な借地権であり、一定の期間で満了するとその後は継続できず、土地を返還します。旧借地法では継続契約さえすれば、半永久的に土地を貸す状態が続きました。地主にとって地代は入りますが、土地を手放したと同じ状態です。そのため土地の貸し渋りを抑え、地主の権利を保護するため、借地借家法では定期借地権が新たに設定されたようです。

旧借地法と借地借家法のどちらが有利なのか

簡単に述べると旧借地法は借主の立場を守る法律であり、借地借家法は地主の権利を守る法律といえるでしょう。旧借地法では地主が借地契約の解約を願っても地上に建物が建てられている状態では正当な理由がなければ解約できませんでした。この正当な理由の解釈をめぐって、地主と借主の間にトラブルが絶えなかったようです。地主の立場からすると現行の借地借家法の方が有利です。そのため新しい借地借家法で、契約をし直したいと考える地主が多いようですが、1992年8月1日以前の借地契約を変更することはできません。

借地借家法で契約を結び直すには、借主に一旦契約解除してもらい、新たに契約を取り付けます。地主と借主、双方の合意が必要です。借地借家法は借地の存続期間が短くなるため、地主に有利とされていますが、新しく契約を成立させても、実際に存続期間に差が出るのは50年を経過したあと。地代の値上げや更新料の金額は、旧借地法でも見直しが可能なので、一概に新しい借地借地法が有利とはいえないようです。

 

旧借地法とは借主保護のため1992年７月まで適用された法律です。現在では土地を持つ地主を保護することに重点を置いた、借地借家法が適用されています。底地がある場合はその土地が旧借地法で契約されたものか、新しい借地借家法で契約されたものか、を正確に把握しておきましょう。