等価交換することのメリットとデメリットを中心に紹介します。土地のことで悩んでいる人や困っている人は、今回の記事を参考にしてください。等価交換が認められる特例を受けることで、譲渡所得税を無税にできます。こちらの特例を受けるためには、条件を満たすことなどが必要ですが、節税対策になるので見ていきましょう。

等価交換が認められる特例とは

誰でも特例を受けられるわけではありません。必ず確定申告しなければいけないので、忘れないようにしましょう。

固定資産の交換の特例

本来であれば、譲渡所得税を支払う必要があります。しかし、譲渡が無かったことにするという特例を受けることができます。これにより、譲渡資産税を無税にできます。ただし、誰でも特例を受けられるわけではありません。

そのための条件をすべて満たす必要があります。交換するものが固定資産であること、交換する資産は同じ種類であること、交換する資材は1年以上所有していたものであることなどが条件となります。

特例を受けるために必要なこと

必ず確定申告しなければいけません。確定申告を行ったうえで、譲渡所得の内訳書を添付して税務署に提出します。ただし、不動産所得税、登録免許税、印紙税などは負担しなければいけません。

等価交換をするメリット・デメリット

メリットを3つ、デメリットを2つ紹介します。

権利関係が解消されるメリット

地主と借地人の権利関係が解消されるのがメリットです。今後は、わずらわしい手続きをすることなく、土地を自由に活用できます。

完全所有権の土地が手に入るメリット

これまでは土地の利用方法について地主の許可が必要でしたが、その必要がなくなるのでメリットといえます。土地の利用、土地の譲渡、土地の処分を自由に行えます。自分の計画で進められるので便利です。

不動産の価値が上がるメリット

底地は価値が低いので、たとえ売却できたとしても利益をあまり見込めませんでした。しかし、底地と借地権の両方を手にすることで、換金性が大幅に上がります。不動産の価値を上げて、将来売却を予定している人にとってはメリットといえるでしょう。

固定資産税や都市計画税を支払う必要があるデメリット

借地人のほうが、こちらのデメリットを感じるでしょう。これまでは、地主が固定資産税や都市計画税を支払っていました。しかし、借地人が完全所有地化した場合は、固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。

しかし、完全所有地化することで、これまで支払っていた地代、更新料、承諾料などの支払いがなくなります。今までよりも負担額が大きくなればデメリットといえますが、そうではない可能性もあります。これまでとこれからの負担額を計算してみましょう。

所有権の面積が交換分だけ狭くなるデメリット

1つの土地を複数人で分けることになるので、1人あたりの土地の面積が狭くなるデメリットがあります。土地を分けた結果、土地の面積が小さすぎる場合は、現在建ててある建物を取り壊すことも視野に入れないといけない可能性もあります。そうした場合は、土地を分けたメリットが小さいので、そのような場合は等価交換を行わないほうが良いでしょう。

等価交換を行うにあたって必要な手続きとは

手続きを1つずつ進めていく必要があります。土地家屋調査士や弁護士などの専門家に依頼したほうが良い業務もあります。手間と時間をかけたくない人はそのようにしましょう。

土地の価格を調べる

まず、現在の土地の価格を調べるところから始めましょう。交換するときに土地の価格が議題に上がることがあるので、あらかじめ調べておく必要があります。こちらは、不動産鑑定士などの専門家に依頼して調べてもらいましょう。

交換割合を決める

底地と借地権の一部を交換するときの割合を決定します。固定資産税の特例を受けるためにも、なるべく等価となるように比率を計算していくことがポイントです。そのあとに、等価交換契約を締結します。

交換割合の決定後に分筆登記を行う

登記簿上で土地を複数に分割する手続きを行う必要があります。これが分筆登記です。境界などを明確にしてから登記を行うので、土地家屋調査士に依頼して境界の設定から登記まで依頼しましょう。

登記の記載を間違えてしまうと二重登記などとなってしまうので、可能な限り弁護士などの専門家に依頼します。そして、登録免除税がかかることを知っておきましょう。

分筆後は所有権移転登記を行う

名義変更を行います。こちらも登録免許税がかかります。

確定申告を行う

譲渡所得税などが課税されます。また、固定資産の交換の特例を受けるためには確定申告が必須です。忘れずに行いましょう。分からないことは税理士や公認会計士などの専門家に相談しましょう。

まとめ

いくつかの条件を満たしている前提で、資産の等価交換を行うと譲渡所得税が無税になります。ただし、不動産所得税、登録免許税、印紙税などは負担しなければいけません。特例を受けるためには確定申告を行う必要がありますが、節税対策となるので特例を受けるための条件を満たしている人は、積極的に利用してみましょう。そして、これまでの地主と借地人の権利関係が解消されるので、自由に土地を活用できるようになります。