地代を払い続ける相続した不要な借地権はどうしたらいい?

公開日:2020/06/15  最終更新日:2020/06/16

両親や祖父母が亡くなったとき、さまざまな遺産を相続することがあり、それが借地権だったとき「土地でなく、借りる権利を相続した」ことになるため、相続人の中にはピンと来ない方も多いのではないでしょうか。本コラムでは相続した借地権が不要な場合、どうしたら良いのかをご説明したいと思います。

地代はエリア・周辺状況で変化する

地代の計算式にはいろいろありますが、ほんとうのところは専門業者に依頼しないとわからないでしょう。都会と人口の少ない地方では相場が異なる、周辺の相場や利便性の有無で異なるなど、複雑な条件が絡み合って決まるからです。

ですから、両親や祖父母の代に決まった地代は、現在では高いこともあるかもしれません。たとえば、先代では借地周辺に公共施設や銀行があり、活気のある商店街などがあったとしたら利便性を考慮した地代が設定されているはずです。

しかし、いま市町村合併などで公共施設が移転するケースも増えてきました。そうなれば銀行も統廃合されます。そうした影響で商店街もさびれ、シャッター商店街になってしまうことが多いでしょう。

そんな借地を相続してしまうことで、不当に高い地代を負担している相続人は意外に多いのではないかと思います。毎月数万円、エリアによっては数十万円など、負担し続けるのはきびしいもの。

ましてや相続人がその借地にある住宅に住む予定がない、会社や店舗を継がないなどで借地権が不要な場合、月々の地代はムダ以外の何物でもありません。そして、金額によつては相続者の大きな経済的負担となります。

相続人が借地権不要なら売却できるが…

地代の負担が大きかったとしても、相続人が借地権を必要としている場合、地主と金額の交渉をすることも考えられますが、不要となれば話は別。借地権を手放す方向で考えましょう。

じつは借地権は単独で売買可能です。売り先としては地主が最適と言われています。

■相続した不要な借地権を地主に売る場合
なぜ売り先として最適かというと、多くの地主は借地権が戻ってくることを喜ぶからです。底地と借地権がそろうことで、土地は一般的な所有権や使用権のある土地になるので、土地活用して収益性を上げることが可能になります。

また、売却する場合も、制限の多い底地として売るより、土地価格も高くなります。自由に使える土地であれば、購入希望者も増えます。

■相続しない借地権を第三者に売る場合
地主が借地権を買いたくないと言ったときは第三者に売却することが可能です。ただし、借地権の売却に先駆けて、地主に売却の許可を得なければなりません

地主が売却を承諾しないときは、借地人が裁判所に申し出ることで、裁判所から売却の許諾を得ることができます。借地借家19条によって、借地人の申し出があれば、地主に代わって許諾を与えることができると定められているからです。

しかし、相続人は契約当初の借地人とは違って、地主との面識がない方が多いもの。話を持ちかけるにもハードルが高いでしょう。ましてや、地主にはほかにも土地や財産を豊富に有していて、経験値が高い方も多くいらっしゃいます。

中にはずるい方もおられて「建物の取り壊しはしなくて良いから、そのまま返却してくれ」などと言い出しかねません。借地権は財産なので、くれぐれも無償返却などしないようにしてください。充分な知識を蓄えて、話し合いに臨むようにしましょう。

相続した借地権が不要なら専門業者に相談

相続した借地権が不要で、地代を洗い続けたくない場合、地主→第三者の順番で売却するのが良いこと、相続人が地主に直接交渉するリスクについてご理解いただいたところで、最後に相続した借地権の最適な売却方法についてご紹介しましょう。

「餅は餅屋」というように、専門家はやはり良い仕事をしてくれるもの。じつは借地権問題にもプロがいます。借地権に専門性の高い不動産仲介業者です。

多くの交渉経験を持ち、社内に売却ノウハウが蓄積されているため、トラブル化をさけ、スムーズに借地権売却をしてもらえることが期待できます。しかし、借地権売却仲介のほかに借地権の買い取りをする業者の場合、転売時の利幅を見込んで買い取り価格を低くされる危険性がありますので、できれば買い取りをしない仲介業者に依頼するようにしましょう。

まとめ

相続した借地権が不要な場合、地主に地代を払い続けることになるが、どうしたら良いのかというテーマで書かせていただきました。結果的には借地権の売却をするのがおすすめですが、相続人本人が地主に直接交渉することにはリスクがあることがわかりましたね。

そこで専門業者に依頼することもおすすめしましたが、借地権問題に専門性のない不動産仲介業者も多いので、専門性の高い業者、しかも買い取りはしない業者を選ぶことが大切です。不要な借地権のために地代を払い続けたくない相続人の方は、一度そのような業者を選んで相談してみると良いでしょう。

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