【詳細】
会社名：株式会社クマシュー工務店
住所[本社]：大阪市天王寺区六万体町5番1号クマシュー六万体ビル
TEL：0120-453-330

『株式会社クマシュー工務店』は2005年（平成17年）設立。にもかかわらず、すでに大阪市天王寺区に本社ビルを持ち、東京・横浜・名古屋・京都・神戸に支店を展開している成長著しい不動産業者です。

業務内容は不動産（土地、戸建分譲住宅）の売買、仲介、賃貸、管理不動産の有効利用に関するコンサルタント業のほか、建築全般もカバーしています。得意とすることは複雑な事情が絡んだ物件の権利関係の問題点を調整し、高収益物件へと再生していくこと。

国土の狭い日本において、土地はまさに限られた資源。クマシュー工務店は瑕疵物件、不良資産、そして底地など、低収益物件を再生することで土地を有効活用し、さらに付加価値を与えることで社会環境をより快適することを使命とする業者です。

地主の立場を考慮し最大限の土地活用

クマシュー工務店はこれまでの分譲事業・賃貸事業から、優秀なマーケティング力・ふんだんな物件情報・グループの情報網による情報力を蓄えてきました。そのため、土地や建物などの法律上・税務上の特例にも対応可能。さらに、利益を生む将来性のある開発計画の提案までもが可能です。

■瑕疵物件のリニューアル
不動産において、実際に住まう、使うにはまったく問題がないにも関わらず、建築法規上の問題でそれが不可能になるトラブルは少なくありません。また物件の所有権など、権利関係が複雑ということで不動産評価が下落することもありがちです。

クマシュー工務店ではプロの法律家など不動産法令のエキスパートの協力を得ながら、適切な対応でひとつずつ問題を解消へと誘導。瑕疵物件を高収益物件として再生しています。

■不良資産のリニューアル
クマシュー工務店では利息の支払いが滞り、収益を生まない不良資産の担保債権を金融機関などから一括買取。付帯する不動産を保守・再開発することで高収益物件へとリニューアルさせるプロジェクトを実施しています。

優良物件がたくさん出回ることで不動産市場が活気付けば日本経済が再生し、債務者にとっても再起するきっかけとなることでしょう。

■低収益物件のリニューアル
借地権付の底地、老朽化した賃貸アパート・マンションなどは地主にとっては半ばお荷物同然になっていることが多いもの。クマシュー工務店では多角的アプローチによって、時代に合った高収益物件へとリニューアルしています。

地主の立場に立ち、また日本経済を不動産業界から活性化させるために、クマシュー工務店は最大限の土地活用ができるよう努力を重ねています。

底地問題を解決へと誘導

底地の地主にとって、借地権者とのトラブルは悩みの種。売りたくても売れない状況のまま硬直している物件について、クマシュー工務店は解決へと誘導している多くの実績があります。

■ケース1：地主と借地権者間で地代が折り合わないまま長期間経過している
地主は「名義人はむかしのままで住まいも相続人もわからない」と不満を示し、借地権者も「相場より高い地代にも関わらず毎年値上げされ、高齢なのでその支払いも（借地で経営している集合住宅の)集金もたいへん。こどもに相続させたくない。借地権だけ売買できるのか?」と不満。
→底地だけでも借地権だけでも売買は可能ですが、それでは土地の価値は最大限には発揮されません。クマシュー工務店はまず入居者がいる状態のまま借地権者に借地権の買取を交渉し、その後地主という順で交渉。地主は当初難色を示しましたが自分では売れないと判断。結局クマシュー工務店が買取ことになりました。

■ケース2：複雑に権利関係が混合し、営業権までも絡んでいる
底地に所有権、空き家、ガレージ、借地、商業ビル（空き店舗あり）など、広大な土地だけに複雑な権利関係が混合。空き家や空き店舗は朽ちていき、クレームは地主に寄せられてしまう。また、ガレージは40台ほども埋まっており、店舗に関しては営業権までも絡んでいる
→クマシュー工務店はまず、すべての権利関係を整理・掌握。次に非常に数多くの賃借人や借地権者と交渉しました。営業権の買取は通常たいへんですが、経験・ノウハウがあるため、さほど時間をかけずに決着。地質調査もスムーズに済ませ、優良なマンション用地として売却できました。

以上のような例を見ていくと、当事者のみで決着させるのはむずかしいように思えますよね。クマシュー工務店のようなプロフェッショナルに任せることで、底地問題はスムーズに解消へと導かれることでしょう。

行政とも折衝して問題を解決

借地権者大阪市や財務省の所有する土地においても、クマシュー工務は土地問題を解決しています。たとえば、以下のようなケースにおいてです。

大阪市所有の土地。近年周辺が区画整理されてニーズが高まっているエリアで借地権者が借家経営をしていました。借地権者は大阪市から土地を買う気はなく、しかも借地権を持ち続ける気もない状態。

さらに、入居者さんたちは高齢者ばかりで滞納もあるというのに退去も迫れない関係でした。収入を生まない借地権、しかも借地権者も惰性で借家経営しているとなれば、土地のムダ遣いでしかありません。

クマシュー工務店はまず、高齢の入居者を気遣い、移転先を確保。引越手続きまで完了させ、滞納分の家賃は分割支払いなどで処理できるよう調整しました。

つぎにいよいよ大阪市管財局と交渉開始。上記の問題を先に解決したため、用地として、地元のお客様に売却され、みごと土地活用されたそうです。

行政との折衝をする前に上物の問題を整理していることがポイント。やはりプロならではの解決ぶりと言えるでしょう。

まとめ

クマシュー工務店をご紹介しました。資産価値を失い、命を失いかけた土地でも、再生されると生き生きと新たな役割を果たすようになります。

冒頭でも述べましたが「国土の狭い日本において、土地は限られた資源」。活かしてこそ経済の活性化につながります。低い賃料しか入ってこないのに手間のかかる底地に悩む地主も、解放されて安心を得ることができますので、一石二鳥の解決法と言えるでしょう。