借地権の借地権者であれば、通常の不動産のように建物を担保に金融機関から融資を受けられるか気になりますよね。借地権は売買や相続・贈与が地主の承諾によって可能なので、同じように担保としても利用できるのでしょうか。この記事では、借地権を担保にする際に気を付けるべきポイントを紹介するため、興味のある人は参考にしてください。

借地権を担保に融資を受けるのは難しい

借地権を持っていれば、それを不動産資産として金融機関から融資を受けられるのではないか？と考える人も多いでしょう。旧借地権・普通借地権はその土地に建物が建てられている限り、効力が継続される強い権利です。しかし、土地そのものの所有権は地主にあるので、現状では所有権に比べて金融機関から融資を受けるのは難しくなっています。

■借地権は抵当権を設定できない
そもそも抵当権とは、金融機関から融資を受ける際にその融資先である不動産を担保にしたものであり、融資を受ける際には抵当権の設定が重要となります。抵当権は土地と建物に設定することが可能であり、所有権の場合であれば両方とも自由に設定できるのです。

しかし借地権では土地の所有権が地主にあるため、地主の承諾がなければ土地に抵当権を設定できません。多くの場合は、自分の土地まで抵当権が設定されることを地主が拒み、承諾を受け入れてもらえないことがほとんどです。そのため、借地権者が自由に抵当権を設定できるのは建物だけとなります。借地権を持っているなら、この点を押さえておくとよいでしょう。

■借地権は担保価値が低く不安要素が多い
借地権者が地代支払いの滞納や地主の許可なく、建物の増改築を行うなど問題を起こした時に、地主は借地契約を解除し、借地主に土地の明け渡しを求めることができます。この時、地主は借地主に対して土地を更地にして返還させるよう求めることができるため、このようなトラブルが発生してしまった場合には、建物の価値がゼロになってしまうのです。

また借地権は、建物の増改築・売却・相続・贈与などをする際に地主の承諾が必要であり、制限が多いことからも競売でも非常に低い価格で落札される傾向にあります。そのため金融機関にとっては、資金回収する見込みが薄く担保価値も低いため、融資をする際には慎重にならざるを得ないのです。

借地権を担保にできる場合

借地権は抵当権を設定できないため、土地を担保にすることはできません。しかし、借地権者の所有物である借地権上の建物であれば、担保にできるようです。また、日本の法律によって建物に抵当権を設定することで、借地権まで抵当権の効力が及ぶとされています。

また借地権は所有権ほどではないものの、借地借家法で強力な権利のひとつであるとされているのです。この権利は土地の評価額の一部に相当する、財産権であると認められています。そのため建物自体の財産価値のみならず、借地権自体も担保価値の評価の対象とできるでしょう。

「借地権付きの建物」として担保にすることで評価が上がり、建物だけを担保にするよりも融資を受けられる可能性が高くなる可能性があります。しかし、借地権は所有権とは異なり状況に左右されやすい権利であるため、地主の一存によっては借地契約を解除されてしまう恐れもあるので注意してください。

融資を受けられるかは金融機関次第

借地権は所有権と比べると制限が多いため、現状では金融機関から融資を受けられるかは時と場合によるというのが事実です。指定された条件をクリアすることで、融資を受けることができる場合もあるでしょう。

しかし、多くの金融機関では「借地権付きの建物」を担保として認めない場合があり、建物のみ評価をするなど融資を受ける条件が厳しく、条件や対応は金融機関によって異なるようです。また、本来自由であるはずの抵当権設定も地主の「抵当権設定承諾書」の提出が求められることから、融資を受けられるかは地主の判断によって大きく左右されてしまいます。

先にも触れたように自分の土地に抵抗権が設定されることを拒み、ほとんどの場合は地主から承諾を得ることができません。地主の承諾がない場合には金融機関から融資を受けることは期待できないため、担保不要のノンバンクなどから融資を受ける必要があるのです。借地権で融資を受ける際は、金融機関や借地権に詳しい法律相談所や不動産会社に相談するというのも、ひとつの手段として考えておくとよいでしょう。

この記事では、借地権を担保に金融機関から融資を受ける際の注意点について、詳しく紹介していきました。やはり、所有権と比べると借地権は融資を受けるのが厳しく、融資を受けることができても想定していたほどの融資を受けられないというのが現状です。しかし、一切融資を受けられないというわけではありません。そのため、融資を受けたい時や地主から承諾を得るのが難しい場合には、専門の不動産会社や法律相談所に相談してみるとよいでしょう。