「底地（そこち）」は相続の際や不動産投資を行う際に使われる言葉ですが、日常的に使われる単語ではないため初めて聞くという方や、借地との違いがよく分からないという方もいるのではないでしょうか。ここでは底地と借地とは何か、どんなメリット・デメリットがあるのかご紹介します。

底地と借地の違いとは

他人の所有している土地を借りて建物を建てる際は、その土地を所有者と賃貸借契約を結びます。賃貸借契約を結んで地代を支払うことで、その土地に借地権が設定されます。底地とは、借地権が設定された状態の土地のことで「貸地（かしち）」とも呼びます。

底地の所有者（いわゆる地主）のことは「底地人」といい、借地権を持っている人のことは「借地人」といいます。借地人は賃貸借契約によって借地権を得ることで、その土地に建物を建てたりできるようになります。底地人は借地人にから地代（賃料）を受け取って収入にできます。

また、賃貸借契約を更新する際は借地人に更新料を請求できます。土地を借りている借地人は他者に借地権を売却することもできますが、借地権の売買を行うには底地人の承諾を得なければなりません。底地人は、借地人に借地権の売買を許可する際に承諾料を請求することもできます。

借地と底地はよく混同されることがありますが、借地人所有の建物が建っている同じ土地のことを、土地を貸している地主の立場からは「底地」、土地を借りている借地人の立場からは「借地」と呼ぶということです。土地や建物を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。底地人は土地の固定資産税と都市計画税を、借地人は建物の固定資産税や都市計画税を、それぞれに支払うことになります。

底地のメリット

土地を所有していると、毎年固定資産税と都市計画税を支払わなくてはなりません。底地は前述のとおり、貸した相手から賃料を得ることができます。土地を自分で活用しているのであれば問題ありませんが、利用していない土地は底地にすることで資産を有効活用できます。

また、固定資産税は土地の用途によってその額が変わりますが、底地は更地（建物がなにも建っていない状態の土地）と比べて固定資産税を安く抑えられるというメリットもあります。

底地はアパートやマンションなどの建物と違って、初期費用や維持費、原状回復にともなう修繕費などがかからない点もポイントです。土地の管理自体は借地人が行うため、管理コストがほとんどかからないのも底地のメリットといえます。

底地のデメリット

次に、底地を所有するデメリットもご紹介します。底地のデメリットとして、その土地を自由に使えなくなるという点が挙げられます。土地を貸す際に交わした賃貸借契約は借地借家法という法律で守られていますが、借地借家法は住宅の確保を目的に定められた法律で、賃借人に有利な内容になっています。

たとえば、借地権の契約期間が満期を迎えても、地主はなんらかの正当な理由がなければ契約を更新しなければならないことになっています。借地借家法は1992年に改定されて更新の義務はなくなりましたが、底地を相続するケースでは改正前の旧借地法が適用されることが多いため注意が必要です。

また、借地人から地主が受け取る地代や更新料は、一度決めたらその金額はほとんどあげることができません。地主にとっては昔から貸し続けている土地の賃料が、固定資産税にも満たない金額になっているケースもあります。そのような状態の底地は売却活動も困難になります。

土地を現金に変えたくても、土地には借地人の建物が建っている状態なので、買主は投資用物件として底地を探している人に限られてしまいます。売却額は、その土地の通常評価額の10～15％程度が相場といわれています。

底地は一棟アパートや区分マンションといった他の不動産収益物件と比較して収益性が低い点もデメリットといえます。底地は、管理にはほぼコストがかかりませんが、借地人が賃料を払わない、地主の承諾を得ずに大規模な工事を行うといったトラブルが起こるケースもあります。

その場合は借地人が滞納した賃料の回収や、場合によっては強制退去といった対応をとらなくてはなりません。地主自身でトラブルを解決することは難しいため、トラブルの際は解決のため専門家への依頼が必要になるケースがほとんどです。

また、底地を所有していた方が亡くなり、その底地を相続する場合は相続税の課税対象として扱われます。底地を所有していても、賃料が安い場合など有効に活用できておらず相続税額と比較して割に合わないケースもあります。

 

底地を持っている地主は上記のようなデメリットに悩んで、売却を検討する方も多くいます。上記の通り、底地は売却ハードルが高く故人で売却するのは難しいといえます。底地を売却したいと考えているのであれば、専門家に相談して戦略的に売却活動を行う必要があります。底地を所有している、底地を相続するという方は、こちらで紹介した内容も参考に、底地を相続するのか売却するのか検討してみてください。