底地を持つ地主である人の悩みとなりがちなのが、底地の相続問題です。底地は相続が続くと共有状態になる可能性がありますが、親族間で共有するとトラブルにつながる可能性があります。今回は底地を収益資産に変える方法について解説します。底地の整理方法を把握しておくことで、自分に合った方法を模索してみましょう。

底地を収益資産に変えるには

まずは底地の意味をおさらいし、底地を所有するメリット・デメリットに触れながら、収益資産に変える方法を見ていきましょう。

そもそも底地とは？

まずは底地がどういった土地であるかおさらいしましょう。底地は土地の所有権を持ったまま、ほか人に貸している土地で借地権付きの土地を指します。地主と呼ばれる人は底地を所有している人です。地主は借地権を持った借地人と契約を結び、土地の賃貸料である地代を受け取ります。

底地所有のメリット・デメリット

底地には土地を貸し出すだけで収入を得られるため、アパートやマンションと比べると管理の手間がかからない点がメリットとなります。また空室リスクなどがないことで、安定した収入源となることも魅力的です。

一方でアパートやマンションのような家賃保証会社がないことから、土地代の回収リスクが伴います。また借地人との間でトラブルが発生しても、建物を所有している借地人に対して簡単に立ち退いてもらえません。また長期にわたって貸し出しているケースが多い底地は、収益性が低くなっていることもデメリットとして考えられます。

底地を売却して収益資産に

一次相続の場合は配偶者の税額軽減措置などにより相続税の負担は減りますが、子どもや孫と相続が続いて行く場合は相続税が重くのしかかる可能性があります。底地をそのままにしておくと相続税の負担が大きく収益性の低い資産となってしまいます。底地を収益資産に変えるためには、底地を整理する必要があります。底地を整理するために売却を検討しなければなりません。

しかしながら底地は土地を自由に利用できないため、買い手がほとんどいないのが実情です。底地の売却先として期待できるのが借地人となりますが、借地人が複数人いる場合はかなりの労力が必要となります。底地を売却する場合は底地を専門とする不動産会社に相談してみるとよいでしょう。底地を売却した資金で賃貸アパートや賃貸マンションの経営ができれば、収益資産に変えることに成功です。

底地を共有状態にしていると面倒なことになる？

底地を一人で管理している場合は問題になりませんが、親族へ相続して共有状態となってしまった底地はトラブルの元となります。複数人で所有している底地に決め事をしていないことで、地代を誰が回収するのか、どうやって分配するのか、固定資産税は誰が払うのかといった問題が山積みになってしまいます。親族の関係性によっては底地の共有は揉め事につながってしまうため、相続前に整理しておいた方がよいでしょう。

底地を整理する具体的な方法は？

それでは底地を整理する具体的な方法について、以下の4つを紹介します。

底地を借地人に買い取ってもらう

底地の売却先の中でもっとも買取してくれる可能性が高いのが借地人です。借地人は底地を買い取ることで、土地と建物を自己所有できるようになります。借地人にとっては家の建て替えが自由にできることや、土地を安く手に入れられるなど、メリットが大きいのです。地主にとっても売却先を探す手間がなく、現金化できるメリットがあります。

借地権を買い取る

借地人から借地権を買い取って、土地と建物を地主の所有とする整理方法もあります。建物については借地人によって取り壊すか、地主が買い取ることになります。

第三者へ売却する

地主が持つ底地と借地人が持つ借地権を一緒に第三者へ売却する方法も挙げられます。相続で借地権を引き継いだ人が建物に住む予定がなく、地主も土地を必要としていない場合に考えられる整理方法です。底地と借地権をそれぞれ売却すると、売却価格が低くなってしまう可能性があるため、協力して売却するとよいでしょう。

土地を二分割にする

大きな土地である場合は、土地を二分割にする方法もあります。借地権割合に基づいて借地人に底地の半分を買い取ってもらいます。地主と借地人で所有する土地が分割できますが、狭い土地では資産価値が低下してしまいます。

まとめ

今回は共有状態になると面倒となってしまう底地について、収益資産に変える方法を解説しました。底地にはアパートやマンションのように手間がかからず、安定した収入源となるといったメリットがある一方で、収益性の低さがデメリットとなります。

また相続が続くことで引き継いだ人の税金負担が大きくなってしまいます。収益性が悪く、相続税の負担が大きいため、底地をそのままにするのではなく収益資産に変えることを推奨します。底地を整理するには売却先を見つけなければなりませんが、買い手が見つからないことが難点です。売却先として期待できるのが借地人ですが、複数の借地人と交渉する場合は大変なので、専門の不動産に相談することをおすすめします。