建物の更新料や承諾料について知りたい人は、今回の記事を参考にしてください。一度は耳にしたことがある更新料や承諾料ですが、詳細について知っておくことでトラブルを未然に防止できます。また、料金の目安を知っておくことで、納得して費用を負担することができるようになります。今後のために、ぜひ参考にしてください。

借地権の更新時には更新料が発生する

慣例的に行われている場合がほとんどです。賃貸借契約書の内容を確認しましょう。

原則的に更新料が必要となる

法律に明記されていることになりますが、借地に建物がある限り、原則として契約期間を更新できます。例外として、地主が更新を拒否することは可能です。しかし、正当な理由がない場合は拒否することができません。

そして、そのために更新料が発生します。法律や判例で更新料について定められているわけではありませんが、ほとんどの場合は地主から請求されるので理解しておきましょう。法律や判例で定められていないので、ほとんどの場合は慣習的に行われています。建物を契約するときには、更新料と更新日について確認しておきましょう。

更新料の意味合い

4つの意味合いがあります。従前の地代が安い場合の補充、将来の地代の前払い的な一時金、更新するときに地主が更新を拒否しないことが判明した対価、将来にわたり賃貸借契約を継続させるための対価です。

建物の価値や土地の価値は永久に同じではありません。景気、社会情勢、周辺の環境などの影響を大きく受けるため、従前の地代だと利益が減少してしまうことがあります。それを更新料で補完する意味があります。また、将来のことは予想できても確定するわけではありません。将来の建物の価値や土地の価値に対する不安を解消するための意味もあります。

一般的な価格基準の計算方法

更新料の基準は一般的に決定しています。借地権の価格の5～10％を掛けた価格となっています。ただし、首都圏は土地の価格変動が激しいため、若干高くなる傾向があります。

また、事業用や商業用に店舗などとして建物を借用している場合は、更新料が高くなることが予想されます。不動産会社で契約するときに更新料について説明を受けるので、疑問点があればそこで解消するようにしましょう。なお、更新料の連絡は、ハガキや電話などで事前に連絡が入ることが一般的です。忘れずに確認するようにしてください。

借地権の譲渡承諾料とは

借地人が地主の許可をとることなく、第三者に借地権を譲渡してはいけません。

借地権の譲渡承諾料とは

借地人が借地権を第三者に譲渡する場合は、地主の許可が必要になります。たとえば事業用や商業用の建物を、借地人が不在の期間に使用する場合などです。いわゆる間借りというものですが、借地人が不在の期間に建物に関するトラブルが発生してしまうかもしれません。

トラブルが発生したときに、きちんと対応できるようにしておかなくてはいけません。地主の許可を得ることができれば、借地権価格の10％程度を目安として、借地人から地主に支払います。地主の承諾を得るための料金と捉えておきましょう。借地権の譲渡承諾料についての根拠は、借地借家法第19条です。

借地に建てた建物の増改築をするなら建替承諾料が必要

地主の利益損失を補填する意味があります。

建替承諾料とは

建物が老朽化すると建物の価値は低下します。しかし、建物を増改築すると再び建物の価値は上がります。これでは借地権者に利益が集中してしまい、地主は不公平な思いをしてしまいます。地主の利益損失を補填するための金銭が建替承諾料となります。

一般的な価格基準の計算方法

更地価格の3～4％が一般的な建替承諾料の価格基準となります。ただし、更地価格の5％ということも珍しくありません。また、建物の一部を増改築した場合は、更地価格の2～3％が建替承諾料となります。

複雑な借地権を手放したいときは専門家に相談しよう

法律で定められていないことによるトラブルは後を絶ちません。相手とスムーズな交渉ができるように専門家がサポートしてくれます。

借地権者と地主の間でトラブルになる恐れ

借地権をめぐるトラブルが発生しやすいといわれている理由は、法律で定められていないからです。更新料、譲渡使用料、建替承諾料の価格も目安として示されているだけで、当時の状況や地主の判断によるところが大きくなっています。

専門家に相談しよう

当時者同士が穏便に話し合いで済ませようと思っても、自分のほうが損をしていると思ってしまいがちです。これでは、スムーズな交渉や手続きができないでしょう。不動産コンサルタントのサービスを受けるなどして、専門家を活用しましょう。

まとめ

更新料、譲渡使用料、建替承諾料は法律で定められていないので、トラブルが発生しやすい特徴があります。複雑な借地権を手放したいときは、自分だけで対処しようとせずに専門家の力を頼りましょう。これまでのノウハウや事例などを交えながらサポートしてもらえます。当事者間で解決を目指そうと思っても感情が先行してしまう可能性があります。スムーズに穏便に解決を目指したい人は、専門家に問い合わせてみてください。