地主から借地権の返還を要求されたらどうしたらいい?

公開日:2020/06/01  最終更新日:2020/06/02

地権者は土地を借りているという点から考えると、地主に対しては弱い立場になりがちでしょう。そのため地主の言うことには従わなければいけないと考えている借地権者の方が多いようです。本コラムでは地主から借地権の返還を求められた場合、借地権者はどのように対処したらいいのかをご紹介します。

借地権は借地人の大切な財産

まず、借地上に建っている自宅や営んでいる会社・店舗は借地人にとって生活上、なくてはならない重要なものであることを再認識しましょう。認識することで借地権は借地人にとって大切な財産であることがお分かりいただけるでしょう。

そして一般的に借地権には価格評価の算出方法にはさまざまあり、選択する計算式によっては商業地域と住居地域での格差が生じることもありまずが、おおよその目安となるものです。地主からの返還要求だからといって、借地を無償で返還するのはおかしな話です。そして、有償であったとしても応じる必要がない場合もあるのです。

地主からの借地権返還請求の理由とは?

借地権は借地権者にとって大切な財産です。価格評価もされることから、無償返還するのは適切でないことをおわかりいただけたところで、地主からの返還請求があった場合、その理由を確認する必要性についてご説明しましょう。

■地主の借地権返還請求を承認しなければならないケース
借地契約が定期借地契約で、契約満了に伴って正当事由によって契約更新が拒絶されたケースです。その他に借地権者が地主に対して違反行為が認められるケースでは、借地権者は地主からの借地権の返還請求を承認しなければなりません。

そこで気になるのは正当事由が何かについてです。判例においては、地主が土地の使用を必要とするとき、借地契約締結から現在に至るまでの権利金・更新料の授受、期間・地代などの正当性、借地における建物の有無、建物の使用用途、建築基準法などにおける違反の有無、地主が借地権返還の見返りとして立ち退き料支払いを申し出ているなどを正当事由としているようです。

■旧借地法では建物があれば借地権の返還はしなくて良い
借地借家法においては借地上に建物があってそこで生活している限り借地権は更新可能であり、借地権の返還にも応じる必要がないことが明記されています。

■新法下では更地にして返還が必要?
1992年(平成4年)に制定された定期借地権法・新法下で契約した場合、借地権満了時には更新不可能であり、借地人は借地を原状回復の上、借地権を返還しなければなりません。しかし、定期借地権の存続期間は50年。借地権返還がはじまるのは2042年(平成54年)以降となります。

以上と照らし合わせると、借地人は地主の借地権返還請求の正当事由の有無・借地権返還の必要性の有無を確認する必要があります。正当事由がないと判断できれば、返還する必要はありません

地主に借地権の買取を依頼する

借地人は地主の借地権返還請求の正当事由の有無・借地権返還の必要性の有無を確認する必要があること、そして正当事由がないと判断できれば、借地人は借地権を返還する必要はないことをご説明しました。最後に借地権者が借地を必要としなくなった場合にどうしたらよいのかをご紹介します。

もし借地権者にとって借地が不要であれば、無償で返還するのでなく、地主、もしくはそれ以外の方に借地権を売却するという方法があります。しかし借地権者自らが地主に交渉をすると失敗の原因になりかねません

直接交渉だと借地権の買取価格で揉めてしまったり、関係が悪化して話し合いが延々と長引く心配もあります。そこでおすすめなのが借地権を専門にしている仲介業者を通すのが得策でしょう。

借地権仲介業者は慎重に選びましょう。借地権問題に精通した借地権などの専門業者に相談・依頼することがおすすめです。交渉に慣れていてその経験・ノウハウを活かすだけでなく法律関係にも強い借地権仲介業者を選ぶとスムーズに解決へと導いてくれることでしょう。

まとめ

地主から借地権の返還を要求されたとき、借地権者はどう対応したら良いのかについて、ご紹介しました。借地権は借地人の持つ重要な財産であるため、地主の申し入れだからといって無償で返還する必要はないこと、正当事由がない限り返還する必要がないことがお分かりいただけたと思います。

また、借地権を地主に買取ってもらうという方法もありますが、現実的にはなかなか時間もかかり折り合いがつかず難しいものです。借地権を専門としている仲介業者にまずは相談してみてはいかがでしょうか。

借地権についての悩みや心配事を解決する近道になることでしょう。

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