借地権が不要になったとき、まず、売却することを考えるでしょう。その際、誰に売るのがベストなのかは気になるところです。いざというとき慌てて安売りしないように備えたいもの。

そこで本コラムでは「借地権は地主に買取してもらうのがいいのか」「買取拒否された場合、どうしたらいいのか」についてご紹介したいと思います。

売り先は地主がベスト

借地権が不要になったとき、真っ先に話しを持ちかけるべき相手は地主。地主は借地権が誰かに売却されそうになったとき、意義があれば優先的に買取できる権利を持っているからです。

さらに地主には買取ることで、当該の土地は所有権や使用権がある通常の土地と同じになります。そうなれば土地活用も地主の思いのまま。売却するにしても一般的な土地として売り出すことで高値になり、通常であれば買主も増えることになります。

ですから、喜んで買取ることが多いでしょう。とくに平素から直接地代を収め、世間話などをするような親密な仲であればなおさら話はすみやかに進行すると思われます。

しかし、そうしたパターンばかりでなく「借地権の買取などしたくない」と拒否する地主もいない訳ではありません。諸般の事情でそうもいかない方もいらっしゃるのが現実です。

たとえば、跡取りもなく超高齢の地主では、土地が戻ってきてもビジネスをはじめる訳にもいかず、売ってお金が入ったところで使い道もないということになりがちでしょう。また、単純にへんくつな地主もいるでしょう。

そういった場合、いくら話し合いをもったところで、徒労に終わるだけです。下手に粘っても借地人個人ではなかなか太刀打ちできないと思われます。

ある時点で、地主は買取拒否不可能になる

借地人が借地権を売りたいとき、真っ先に話しを持ちかけるべき相手は第一買取権を有している地主であること、また、大抵の地主はむしろ買取りたがるものの、例外も存在することをご説明しました。

次にある時点では地主は買取を承諾せざるを得なくなることについて書きたいと思います。それは借地契約が満了する時点で買取を要求することです。

借地借家法13条により、契約満了時に借地権の更新がない場合、借地人は地主に建物ごと時価で借地権を買取ることを請求できます。いわゆる「建物買取請求権」と言われる権利です。

地主はこれを拒否することができません。しかし、契約が満了することを待っての方法となります。非常にいい方法ですが、借地人が急を要する場合には使えないのが難点。いろいろとむずかしいですね。

地主への提案は簡単ではない

地主が借地権買取を拒否した場合、借地人は契約満了時に借地権の更新をせず、建物買取請求権を行使することで、建物を撤去することなく地主に買取をしてもらえることをご説明しました。最後にそのほかの方策についても触れておきましょう。

■借地権と底地を第三者に同時売却することを提案する
地主に借地権と底地をセットで売ることを勧めます。その方法なら通常の土地と同等の価値を持たせる効果があるので価格的に有利な売却となります。説得材料としてはかなり効果的と思われます。

■借地権と底地権の等価交換を提案する
そして、借地権と底地権の一定部分を等価交換する方法もあります。しかし、これは双方が納得する分配になるまでもめてしまうケースが少なくないようです。

■もっともおすすめなのは専門業者への相談
上記・既述のどの方法を取るにしても、最初に地主は「借地権は買わない」と明言しているため、借地人が直接提案してもうまくいかないことも予想されます。おすすめなのは借地権問題に実績のある仲介業者に委託すること。

専門業者は多くの経験やノウハウを蓄積しているため、借地人が個人で動くより、スムーズに売却が成立することが期待できます。借地人側に寄り添ってくれる業者であることを見極めて依頼してみましょう。

まとめ

「借地権は地主に買取してもらうのがいいのか」「買取拒否された場合、どうしたらいいのか」についてご紹介しました。いかがでしたでしょうか。

真っ先に話しを持ちかけるべき相手はもっとも優先的な買取権を有している地主であり、さまざまなメリットがあるため、通常は買取に積極的な地主が多いです。

しかし、中にはそれぞれの理由から買取をいやがる地主も存在するため、そのときは契約が満了するのを待って、請求権を駆使することで地主に買取義務が生じること。

ほかにもいくつかの方策を書かせていただきましたが、実行する機会が限られたり、なかなか簡単にはいかないのが難点です。もっとも安全なのは借地権問題に経験やノウハウを持つ不動産仲介業者に相談することです。その道のエキスパートにおまかせすることで、波風を立てることなく解決できれば、双方にとって理想的ではないでしょうか。