借地権について

みなさまが「借地権」という言葉をよく目にするのは、物件探しのときではないでしょうか。そのときに「借地権付き物件」と記載された物件を見たことがある人も多いはず。

私も実際に借地権付き物件を購入したときに、借地権という言葉を知りました。分かりやすくいうと借地権は土地を借りることです。

しかし、ただ土地を借りただけでは借地権とはいえません。土地を借りたうえで、自分名義の建物をその土地に建てることで成立する権利です。

つまり、自分の建物を建てるために、地主から土地を借りる権利を借地権といいます。

借地権の種類

〇普通借地権
契約更新が必要な借地権で、契約期間は最初が30年、1回目の更新は20年、それ以降が10年と徐々に存続できる期間が短くなっていきます。この更新をすることで、半永久的に土地を借りることが可能です。

〇定期借地権
普通借地権とは異なり、更新がない借地権。契約終了後は、更地にして地主に返還しなければなりません。契約期間は、契約内容によって変わってきますが50年以上が基本です。

〇事業用定期借地権
事業用の建物を所有するときに利用する借地権です。契約期間は10年以上50年未満になっていて、契約が終わったら、定期借地権同様、更地にして地主に返還します。

〇建物譲渡特約付借地権
契約期間は30年以上。その契約期間を過ぎたら、地主に相当の対価で建物を譲渡する借地権です。他の借地権とは大きく異なり、契約終了後に更地にする必要がなく、代わりに売却を行うのが最大の特徴です。

メリット・デメリット

これまでの説明で、借地権にはたくさんの種類があることがわかりました。ここからは借地権を利用することによるメリットやデメリットについて紹介していきます。

メリット①：低価格で土地を借りられる
まずはメリットからですが、最大の利点は価格の安さです。建物を建築するときに土地も一緒に購入するとなると、莫大な費用がかかりますが、借地権を利用すれば土地を購入する費用の6～8割ほどで建物を建築できます。
これほどまでに安くなるならば、地価の高い東京でも自分の希望の土地で建築可能でしょう。

メリット②：一部の税金を払う必要がない
二つ目のメリットは所有地に発生する税金がかからないという点です。土地を所有していると、不動産所得税や固定資産税、都市計画税などの税金を払う必要がないところは借地のおおきなメリットといえます。
一方で、毎月地主に地代を払う必要があり、これをデメリットと考える人が多いようです。これらの金額は土地によって変化するため、事前に調べることをおすすめします。

デメリット①：土地に関する承諾が必要
借地権を所有したとしても、実際に土地を持っているのは地主の方です。そのため、土地に関するやりとりはすべて地主の承諾が必要になります。
特に、増築や物件の売却など建物に関するやりとりを行う際には承諾料が発生することもあります。そのため、借地にある建物に手を加えたいと考えている方は注意しましょう。

デメリット②：地代がかかる
さきほどのメリット②でも説明しましたが、借地を利用するには定期的に地代を払う必要があります。金額の割合は一般的に「土地価格の2～3%」といわれてますが、地代は借地権を所有している限り発生するものなので、将来的にかなりの金額がかかることが予想されます。
また、地代に加えて土地の契約更新にも別途料金がかかる点にも注意が必要です。そのため、維持費だけで数百万円以上かかることも珍しくありません。借地権を使って土地を利用したいと考えている方は、将来的にかかる借地の金額を予想しておくとよいでしょう。

デメリット③：銀行の融資を受けづらい
三つ目のデメリットとして挙げられるのは、「借地を担保とした銀行の融資が受けづらい」という点です。この理由として、借り手に対する地主の権利が大きく関係しています。
借地に関する費用を受けられなかった場合、地主は土地と同時に建物を更地にして返却する権利があります。銀行の融資は不動産を担保にするケースが多いことから、借地を担保にした融資を受けることは難しいです。

このように借地権は不便なところもありますが、トータルで考えると驚くほど安く建物を建てられる権利です。
借地権のメリット・デメリットをしっかり把握したうえで利用することをおすすめします。

借地・底地権の売却を自身で行うのは難しいとよく言われます。トラブルも発生しやすいようで、いくつかそのケースを見てみましょう

トラブル例①

父が他界したあと母が1人で暮らしていたのですが、その母と一緒に暮らすことになっため、実家の売却を考えていました。そんなときに実家が借地であることが発覚。

今まで借地であることを知らず、母も詳しく知らなかったため、地主さんの情報が実家のどこかにないかと家中探しまくりました。やっとのことで発見したので地主さんに連絡し、後日お会いすることに。

借地権について詳しく知らなかった私は、すんなり売却できるものだと思っていました。しかし、いざ地主さんに売却したいと伝えたところ、第三者への売却は認めないとのこと。

認めてもらえるように何度もお願いしたのですが、地主さんを不快な思いにさせてしまい追い返されるという結果に。まさか断わられるなんて思ってもみなかったので、途方に暮れていたのですが、このままではダメだと改めてちゃんと調べ始めました。

調べているうちに借地権を買い取ってくれる業者があることを知り、急いで連絡。その業者さんのおかげで、なんとか地主さんも承認してくれて売却成立しましたが、あのまま業者に頼らなかったら売却成立していなかったことを考えると、あのとき買取業者に頼んでよかったなと思いました。

トラブル例②

自分で土地を利用できないところに不便さを感じ、底地権を売却することを決意。その売却したお金で新たに土地を購入しようと思っていたので、なるべく高く売れるように業者に頼むことにしました。

調べてみると仲介業者と買取業者があることを知り、どちらを利用しようか考えた結果、高く売却できると書かれていた仲介業者に依頼。業者はどこも同じだろうと思っていたので、詳しく調べることをせず、適当にピックアップした業者に相談しに行きました。

しかしこんなもんなのだろうと思い、何よりも他の業者をまた探すのが少し面倒だったので、その提示額で買い取ってもらうことに。その後少し経ってから、私が依頼した業者は底地権に詳しくない業者で、もし底地権を専門にしている業者に依頼していたら、もっと高く底地権を売却できたということを知り、面倒くさがらずそのような業者に依頼すればよかったと後悔しました。

①会社を探す

借地権や底地権を売却するのは非常に困難で、個人的に売却するとなるとリスクが伴います。そのため、売却する際は必ず買取業者か仲介業者を利用しましょう。

依頼する会社を決めるときに最も注目したいポイントは、借地権や底地権に詳しいかどうかです。借地権や底地権の取引は難しいので、それらを専門にしている会社じゃないとトラブルが発生したり、満足のいく売却ができなくなる可能性があります。

たくさんの会社があるので決めるのも一苦労ですが、まずはHPを見て絞り、その中から気になった会社は無料相談で一度訪れてみるのもいいかもしれません。そこでさらに深く聞くことで、借地権や底地権に詳しいか詳しくないかの判断ができます。

いくつかの会社を比較して、安心して任せられる会社に依頼しましょう。

②会社による提案

担当者が役所調査・現地調査・査定を行い、相談内容も考慮したうえでプランを提案してくれます。

③売却の依頼

提案されたプランに納得できたら正式に依頼します。依頼したら、今後の流れなどについて詳しく打ち合わせを行い、あとは会社の指示に従うのみです。

④地主・借地人との交渉

借地権や底地権は自分だけの問題ではないため、借地権を売却するときは地主と底地権の場合は借地人との話し合いが必要不可欠です。特に借地権の場合は契約が変わってしまうため、地主の承認なしで売却することは違法になります。

このように法に関わってくることになるので、交渉は非常に重要かつ難しく、個人的に行うのはリスクが大きいです。そのためほとんどの場合は会社がサポートしてくれたり、代わりに行ってくれます。

借地権や底地権に詳しい担当者が地主や借地人が納得いく条件を提示し、スムーズに交渉が成立することでしょう。

⑤売却活動

双方が納得し交渉が成立したら、ついに売却活動開始です。これは会社が行ってくれるので、借地権や底地権を買いたい人が見つかるまでは会社に任せます。

⑥売買の成立

無事に買い手が見つかり、売り手と買い手のお互いが価格や条件に納得すれば、契約を結び売買成立。契約の内容に基づいて決済と引き渡しを行います。

最初にも述べたとおり、借地権や底地権の売却は複雑で、素人だけでできるようなものではありません。このような流れにはなっていますが、基本的には依頼した会社が行ってくれるので、こちらが難しいことをする必要はなく、会社の指示に従えば問題ないでしょう。