ひとつの土地を貸す人が持つ底地権と、借りる人が持つ借地権ですが、底地権や借地権にまつわるトラブルにはどういったものがあるのでしょうか。ここでは、底地権・所有権を持っている方や今後所有するか検討している方の参考になる、底地権・借地権に関係した代表的なトラブルの事例を大きく3つに分けてご紹介します。

賃料に関するトラブル

最初に紹介するのは賃料に関してのトラブルです。よくあるのは、底地権者（地主）が土地の賃料（地代）を値上げしようとしたが、借地権者（借主）が応じないというケースです。地主には自由な値上げの権利があるわけではありませんが、契約当初から相当期間が経過している、土地近隣の地価が上がって賃料相場や土地の売買価格が上昇し、固定資産税が増加するといった社会経済的な事情が変わっている、といった条件が揃えば借地権者に地代の値上げを要求できます。

実際に、昔から地代を変えずに貸している土地で固定資産税が地代を上回り、底地を所有していることが地主の負担になっているケースもあります。

一方で契約書に賃料の増額を行わない旨が特約として明記されているような場合、値上げの正当な条件が揃っていたとしても契約書が優先され、値上げの承認を受けるのは非常に困難になります。こういった状態の底地は売却ハードルも非常に高くなるため、底地に強い不動産業者などに扱いを相談するといいでしょう。反対に、地主が頻繁に地代の値上げを要求してくることに悩まされる借地権者もいます。

更新に関するトラブル

次に、更新時のトラブルです。土地の賃貸借契約を更新する際、地主は借主に更新料を請求できますが、借主が更新料の支払いを拒否するケースがあります。賃貸借契約に更新料の支払いについて明記されていない場合、賃借人に更新料を支払う義務はないとした判例があるため、賃貸借契約で定められていない場合の更新料請求は難しいといえます。

底地を購入する場合はこういったトラブルも想定して、できれば更新時のトラブルリスクの少ない定期借地の土地を選ぶといいでしょう。また、契約書に更新料についての条文があるか確認しておきましょう。借地権者の立場の場合、現状の契約に旧借地法が適応されている場合、基本的に地主の都合で更新を拒否されることはありません。

ただ、更新の際に「新借地法による契約にしたい」と地主からいわれるケースがあります。新借地法は旧借地法と比べて地主の権利が強くなっています。内容をきちんと理解せずに更新時に新借地法による定期借地に契約内容を変更してしまうと、満了時に土地を明け渡さなくてはいけなくなります。自分だけでは判断ができない、不安に感じる場合は弁護士などに相談してみてください。

立退に関するトラブル

立ち退きに関するトラブルには、契約期間が満了して地主が契約更新を拒否したにも関わらず借主が立ち退きに応じない、あるいは立退料を要求するケースです。平成4年に新借地借家法が施行される以前の、旧借地法による賃貸借契約や、新着地借家法であっても定期借地ではなく普通借地の場合は、借主側に有利な条件となっており、地主は正当な事由なしに契約更新を拒否し、強制的に借主に土地を返却させることはできません。

立退料の支払いは正当な事由の判断要素としても考慮されます。正当な事由は、底地権者と借地権者双方の事情によりケースバイケースで総合的に判断されますが、「親族がその土地で生活する必要がある」といった内容であれば認められやすいといわれています。

地主に正当な事由があり、立退料も支払うと伝えても借地権者が土地を明け渡してくれないようなケースであれば調停に持ち込み解決を目指すこともできますが、正当な事由はないが土地を明け渡してほしいというケースでは借地権者と話し合いで解決を目指さなくてはなりません。

一方、借地権者側も急に立ち退きを要求されても応じることのできない事情があることもあります。口約束によって契約が延長されていた場合などで、既に契約期間が満了しているという理由ですぐに立ち退きを求められたケースもあります。こういったトラブルを避けるために、契約を更新する際は新しい契約書を取り交わすようにしましょう。

また、地主と借主どちらの立場であっても、また調停であれ交渉であれ、自分だけで解決が難しい場合は弁護士や不動産業者といった第三者に依頼することを検討してください。代理人を通じて話し合いを行うことが、現実的な落としどころを探るために有効です。

実際に借地権、底地権に関係したトラブルに直面した場合、まずはしっかりと話し合いを行ってください。相手が話し合いに応じてくれない場合は、専門家に依頼します。借地権、底地権にまつわるトラブルには非常に多くの判例があります。賃料に関するトラブル、更新に関するトラブル、立ち退きに関するトラブルについて過去どのような判断がされているのか、調査しておくといいでしょう。