借地権を相続しても、そこにある空家が住まえる状態でない場合、どうしたら良いでしょうか。放置されている空家は人が住む家とは違って老朽化するのが早いことが知られています。そこで本コラムでは相続した借地に放置された空家の処分法についてご紹介しましょう。

相続人には空家の管理責任がある

相続人には空家の放置は許されず、管理責任が生じます。近隣から外観の汚さや建物倒壊の危険性をクレームされたり、行政の指導を受けないようにしなければなりません。

適宜、自分で掃除や補修などに通う、もしくは空家の管理業務を業者に依頼することが必要。また、誰かに住み着かれる、よからぬ人物たちのたまり場になる危険性もあるため、何かと気が抜けないものです。

「古くなってきたし、何かと手間だから取り壊してしまおうか」と思った場合でも、建物を建てるにも撤去するにも地主の承認を得る必要があります。そして、借地契約満了を待たずに借地を地主に返す場合、借地人は土地を原状回復してから返還しなければなりません。

つまり、建物は解体しなければならないですが、解体費用は50万円～100万円かかると言われています。建物の規模によってはさらにかかることもあるでしょう。

ただし、契約満了を待つことで、借地人は地主に建物ごと土地を買い取ることを請求することができます。これが「建物買取請求権」です。

しかし、契約満了が近ければ良いですが、そうでない場合、満了まで地代を払い続け、しかもめんどうな空家管理を継続しなければならないデメリットもあります。

借地権を買い取ってもらう

じつは借地権は買取りしてもらうことができます。そして、最適な売り先は地主と言われているのをご存じでしょうか。

■地主に借地権を買い取ってもらうのが最良
地主が借地権を手にすることで、借地＝底地はそれまでの足かせの多い土地から、通常の私有地に戻ります。つまり、地主が自由に使用できるので収益性を上げることも可能な上、売却するとしても不人気な底地より売却価格も上がり、買主も増えることになります。

そのため、地主はよろこんで借地権を買い取る傾向にあります。話の進め方によっては現状のまま売却することも期待できるでしょう。

しかし、地主が現状の変化を好まず、このままで良いと言うことも考えられます。

■地主以外に借地権を売れば現状のままもあり得る
地主が借地権買取りをしぶる場合、地主以外に売ることも可能です。一般に地主でない買主は借地権を建物＝空家は現状のまま買い取ってくれる傾向にあります。

しかし、この場合も地主に売却を認めてもらわねばなりません。このとき、地主が了承をしぶることもあるでしょう。

どうしてもダメなときは最終手段として、地主に代わって裁判所に許可を求めることができます。借地借家法第19条に、地主が借地権売却を了承してくれないとき、借地権者が申し立てすることで、裁判所が地主に代わって許可を与えることができる旨が定められているからです。

相続者が直接動くより、専門業者に相談しよう

相続者が借地の空家を処分するには、いずれも地主の承認が不可欠であることがわかりました。顔見知りだった祖父母や親の代ならいざ知らず、相続者では地主に面識がないことも多いでしょう。

そのため、相続者が直接交渉するのはなかなかリスキー。気心知れない相手だけに誤解が生じて、トラブルに発展する危険性も高くなるでしょう。

■等価交換という方法もある
借地権と底地の一部を等価交換することも可能です。しかし、土地の大きさや形状、分割割合などで借地相続人と地主の間で合意尾みるにはかなり時間を要することが懸念される方法ではあります。

いずれにしても、借地権問題に専門的に取り組んでいる仲介業者に相談した上で、納得したら交渉を依頼しましょう。多くの経験と蓄積されたノウハウを駆使して、こじれがちな借地権問題を解決へと導いてくれることが期待できます。

まとめ

相続した借地に放置された空家の処分法についてご紹介しました。解体するにしても地主の許可が必要で、しかも解体には多額の費用がかかることがわかりましたね。

借地権相続者が解体費用を負担せずにすむ方法として借地権を売却する方法、等価交換する方法があることもわかりましたが、現代は深いひと付き合いを好まない時代。顔見知りでもなく、人間関係もない相続者が地主と交渉するにはハードルが高いでしょう。

地主の中には顔の広い方もおられるでしょうから、近隣での評判が悪くなるのもこわいですよね。そんな事態にならないように借地権問題に専門的に取り組んでい不動産業者に相談・問題解決を依頼するのがおすすめです。以上、空家でお悩みの相続人の方のご参考になれば幸いです。